İlamsız icraya kural olarak para ve teminat alacakları için başvurulur. Bu kuralın tek istisnası kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesidir. Ancak kanun koyucu belirli şartların hâlinde, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine de imkân sağlamıştır.

Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi iki sebepten birisine istinaden istenebilir. Bunlar: (1) Kira bedelinin ödenmemesi, (2) Kira süresinin sona ermesidir. Birinci durumda takip sonucunda para alacağına kavuşmak ve onunla birlikte tahliye talep edilmesi gerekirken ikinci durumda yalnızca tahliye talep edilmektedir. Her iki sebeple de tahliye yoluna başvurulabilmesi için yazılı ya da sözlü kira sözleşmesini varlığı gerekir. Bununla birlikte, kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye yoluna başvurulabilmesi için yazılı kira sözleşmesini varlığı gerekir. Kanun; kiracının tahliyesine ilişkin hükümler dışında, ayrıca koruma tedbiri olarak, hapis hakkı için defter tutulması (İİK m. 270) ve kaçırılan eşyanın takip hakkını (İİK m. 271) düzenlemiştir. Bu yolların dışında kiralanan yerin tahliyesi isteniyorsa, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen şartların oluşması ve buna bağlı olarak tahliye davası açılıp bir ilam elde edilerek bununla ilamlı icra yoluyla tahliye istenilebilir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Hâlinde Taşınmazdan Kiracının Tahliyesi

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, alacaklı sıfatı ile genel haciz yoluyla takip yapabilir. Ancak bu durumda, yalnızca kiracının kira bedelinin ödenmesi sağlanabilir. Bunun yanında kira bedelinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshine imkân veren bir sebeptir. Şayet kiraya veren kira bedelinin tahsili ile birlikte kiracının taşınmazdan tahliyesini de amaçlıyorsa bu durumda kira bedelinin ödenmemesi nedeni ile ilamsız tahliye yoluna başvurabilecektir. Bunun için taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması şart değildir. Bu takibin safhaları şu şekildedir: Takip talebi, ödeme emri ve kesinleşmesi, kira borcu için icra dairesinde haciz, satış, paranın ödenmesi ve buna paralel olarak tahliyedir.

Takip talebini alan icra dairesi borçlu kiracıya bir ödeme emri düzenleyip gönderir. Bu ödeme emrinde şunlar yazılır (İİK.m.269)

(1) Takip talebinde kayıtlar

(2) Türk Borçlar Kanunu’nun 315 veya 362. maddesinde yazılı kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin ihtar

(3) İtiraz süresi (ödeme emrinin tebliğinden itibaren kural olarak yedi gün)

(4) Borçlu, kiracının kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, kira akdini kabul etmiş sayılacağı

(5) Yedi (veya üç) günlük itiraz süresi içinde borca itiraz edilmez ve Türk Borçlar Kanunu’nun 315 veya 362 ’deki ödeme süresi (hasılat kirasında 60 gün, altı aydan az süreli adi kiralarda 6 gün, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde 30 gündür) içinde borç ödenmezse, kesinleşen kira alacağı için alacaklının haciz isteyebileceği ve icra mahkemesinden borçlunun kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği Bu kayıtları taşıyan ödeme emrini alan borçlu, yedi gün içinde İİK.m.62 hükümleri çerçevesinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirir.

Borçlu itirazında kira sözleşmesini ve varsa buna ait sözleşmedeki imzasını açık ve kesin bir şekilde reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK.m.269/II). Aksi takdirde, kira sözleşmesinin mevcut bulunmadığı yolunda bir iddiada bulunamaz ve takip sonucuna kadar bu kira sözleşmesi mevcut sayılır. Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a). Süresi içinde ödeme emrine itiraz edilmesi hâlinde, borçlunun itirazının dayandığı sebeplere göre itirazın kaldırılması farklı şekilde düzenlenmiştir. Buna göre:

(1) Borçlu itirazında kira sözleşmesini ve varsa sözleşmede kendisine ait olduğu iddia edilen imzayı reddettiği takdirde, alacaklı, noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş bir sözleşmeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve ihtar süresi içinde paranın ödenmemesi nedeniyle kiralananın tahliyesini isteyebilir. Bu hâlde, borçlunun kira sözleşmesine ve şartlarına ilişkin karşı iddialarını aynı değerdeki belgelerle ispat etmesi gerekir (İİK.m.269b/I, II). Kira sözleşmesini reddeden borçlu, bu itiraz sebepleriyle bağlıdır. Bu itirazın doğru olmadığı belirlendikten sonra ödeme, takas ve sair itirazlarda bulunamaz. Takibin yukarıda belirtilen belgelere dayanmaması sebebiyle alacaklı genel hükümler dairesinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaya zorunlu kalırsa, ihtarlı ödeme emri, Türk Borçlar Kanunu m. 315 ve 362’de yazılı ihtar yerine geçer. Alacaklı bu tahliye davasını kazanırsa, borçlu yazılı kira sözleşmesindeki imzasını haksız yere inkâr ettiği için para cezasına mahkûm edilir (İİK.m.269b/V).

(2) Borçlu itirazında kira sözleşmesini reddetmeyip kiranın ödendiğini veya diğer bir nedenle istenemeyeceğini bildirmiş ya da kendisinin kiralayanda alacağı bulunduğunu ileri sürerek takas itirazında bulunmuş ise, itiraz nedenlerini noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya imzası onanmış ya da alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir belge yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dâhilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belge ile ispatlamak zorundadır. Senet ya da makbuzun alacaklı tarafından inkâr edilmesi hâlinde, imza incelemesine ilişkin İİK.m.68 hükmü kıyasen uygulanır (İİK.m.269c/I, II). Borçlu itirazını bu belgelerden biriyle ispat edemezse, icra mahkemesi, borçlunun itirazının kaldırılmasına ve taşınmazı tahliye etmesine karar verir. İcra mahkemesinin bu kararı temyiz edilebilir (İİK.m.363/3). Ancak bu temyiz takibi durdurmaz. Alacaklı (kiralayan), kira alacağı için borçlu, kiracının mallarının haczedilmesini isteyebilir; yalnız bu karar kesinleşmedikçe haczedilen mallar satılamaz (İİK.m.364/III). İcra mahkemesinin tahliyeye ilişkin bölümünün icra edilebilmesi için Yargıtay’ca onanmasını beklemeye gerek yoktur; yalnız tahliye için kararın borçluya tefhimi veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. Borçlu tahliye kararı hakkında İİK.m.36 hükmünden yararlanabilir (İİK.m.269c/III). Belirtilen bu özellikler dışında, genel haciz yoluna ilişkin hükümler, kira bedelinin ödenmemesi sebebine dayanan ilamsız tahliye takibi hakkında da kıyas yolu ile uygulanır (İİK.m.269d).

Kiralanan Taşınmazda Üçüncü Kişinin Bulunması

Yukarıda incelenen her iki ilamsız tahliye takibi bakımından kiracı aleyhine sonuçlanır ve kiracı taşınmazı boşaltmazsa, icra müdürü, kiracıyı taşınmazdan zorla çıkararak taşınmazı kiralayana teslim eder. Buna karşılık, tahliye için gidildiğinde taşınmazda üçüncü bir kişi bulunursa, bu durumda İİK.m.276 hükmü uygulanacaktır. Buna göre; taşınmazda borçlunun eşi, çocukları, ana ve babası, kardeşi veya iş ortağı gibi yakınlarından veya borçlu adına kiralananda oturdukları anlaşılanlar üçüncü kişi sayılmazlar ve zorla tahliye edilirler (İİK.m.276/IV).

Bunun dışında taşınmazda üçüncü kişi oturuyorsa, bu üçüncü kişi taşınmazı işgalde haklı olduğunu gösterecek resmî (noterlikçe onaylanmış veya düzenlenmiş) bir senet (belge) gösterirse, taşınmazdan tahliye edilemez. Aksi takdirde, tahliye edilir. Üçüncü kişi, böyle bir belge göstermediği hâlde daha eski bir kira sözleşmesi gösterebilir; kiralayan da imzayı inkâr edebilir. Bu durumda icra müdürü yerinde bir araştırma yaparak oturmanın haklı olduğunu görürse tahliyeyi erteleyip, durumu üç gün içinde icra mahkemesine bildirir. Bunun üzerine icra mahkemesi tarafları dinleyip üçüncü kişiyi haklı bulursa tahliye yapılmamasına, aksi takdirde tahliyeye karar verecektir. İcra mahkemesinin kesin karara varamadığı, ancak bir tarafın haklı olduğu hâllerde, diğer tarafa dava açması için yedi günlük süre verir. Taraf süresi içinde dava açmazsa, bu iddiasından vazgeçmiş sayılır. Dava açılırsa tahliye, dava sonuna kadar ertelenir.

Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmıştır. Bahsedilen her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabilmektedir. Herhangi bir hak kaybına uğramamanız adına İzmir Avukatlarından Av. Kamil Yıldırım ile iletişime geçebilir veya İcra Hukuku sayfasını ziyaret edebilirsiniz.